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Reservierungsgebühr unwirksam und kann von Makler zurückverlangt werden

Wir sind Technologierechtler, aber verstehen uns als full-service Rechtsanwälte für Startups und Gründer. So kommt es, dass wir bisweilen auch in Rechtsgebieten unterwegs sind, die eigentlich nicht zum Kern unserer Arbeit gehören. Wie hier: Unser Mandant war auf der Suche nach einer Wohnung in Berlin (oha!) auf ein Angebot des Immobilienmaklers CARAT 24 Immobilien GmbH gestoßen. Sanierter Altbau in Prenzlberg.

Reservierungsvereinbarung und Reservierungsgebühr

Der Makler hatte es sehr eilig und ließ den Mandanten eine „Reservierungsvereinbarung“ unterschreiben und eine „Reservierungsgebühr“ bezahlen. Diese sollte später – nach Beurkundung des notariellen Kaufvertrags – auf die Maklercourtage angerechnet werden.

Dazu kam es nicht, weil unser Mandant vom Erwerb der Immobilie letztlich Abstand nahm. Über die Gründe wurde gestritten (und das Gericht brauchte hierüber nicht entscheiden), aber nach unserer Auffassung war es so, dass die CARAT 24 Immobilien GmbH unserem Mandanten ein Baurisiko arglistig verschwiegen hatte.

Nun wollte unser Mandant seine „Reservierungsgebühr“ zurück haben. Freiwillig hat der Makler die nicht wieder herausgerückt. Also mussten wir zur Klage greifen.

Nicht formwirksam – und kein werthaltiger Vorteil

Es ist so, dass man sich nur durch notariell beurkundeten Vertrag zum Erwerb einer Immobilie verpflichten kann. Die „Reservierungsvereinbarung“ war natürlich nicht notariell beurkundet – eine entsprechende Bindungswirkung auf den Erwerb einer Immobilie hin war also nicht möglich.

Überdies – und das war das entscheidende Argument – steht der „Reservierungsgebühr“ kein werthaltiger Vorteil gegenüber.  Die „Reservierung“ ist nichts wert. Denn auf Grundlage dieser „Reservierung“ kann der Kaufinteressent weder den Makler noch – und schon gar nicht – den Verkäufer daran hindern, die Immobilie jemand anderem zu veräußern. In unserem Fall hatte der Makler die Wohnung sogar parallel weiter im Internet inseriert.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat deswegen die CARAT 24 Immobilien GmbH zur vollständigen Rückzahlung der „Reservierungsgebühr“ verurteilt.

Die Moral von der Geschicht‘: Traue Maklern nicht?

Das kann man wohl generell nicht so sagen. Ein ehrlicher Makler (deswegen heißen die so!) wird aber den Kaufinteressenten nicht unter unnötigen Zeitdruck setzen und ihn über alle Baurisiken ehrlich aufklären. Anwaltliche Beratung kann beim Immobilienerwerb zweckmäßig sein: So war in unserem Fall auch der Kaufvertrag, den der Mandant beim Notar hätte unterschreiben sollen, leider sehr einseitig.